Der Bundesgerichtshof hat heute zwei Entscheidungen
zu der Frage getroffen, ob der Vermieter zur Erhöhung von
Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die
zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.
In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als
Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern
innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die
Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in
den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb.
Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb.
Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte
keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige
VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der
Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von
Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur insoweit berechtigt ist, als
sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für
eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße
Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit
der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen
erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei
dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen
verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem
voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode
zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine
solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund
einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben,
die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer
korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden
kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener
Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den
vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein
Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen,
dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden
könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine
fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu
hohen Betriebskosten belastete.
* § 560 Veränderungen von Betriebskosten
…
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart
worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch
Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe
vornehmen.
Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11
AG Hoyerswerda - Urteil vom 21. Oktober 2010 - 1 C 73/10;
LG Bautzen - Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 126/10;
und
Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11
AG Hoyerswerda - Urteil vom 15. Juli 2010 - 1 C 144/10
LG Bautzen - Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 95/10
Pressemitteilung Bundesgerichtshof Karlsruhe, Nr. 66/2012, vom 15.5.2012