Hier sind sie jedenfalls im Überblick, die neuen Mietrechtsänderungen:
- Mietminderung: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen
des Vermieters darf der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete
nicht mehr kürzen. Er muss weiterhin die volle Miete zahlen, trotz Lärm,
Dreck, Einrüstung usw. Bei allen anderen Modernisierungen im oder am
Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen sind Mietminderungen dagegen
nach wie vor möglich.
- Modernisierung / Mieterhöhung:
Nur energetische Modernisierungen, die tatsächlich auch helfen,
Endenergie einzusparen, also letztlich Heizkosten, rechtfertigen eine
Mieterhöhung. Der Vermieter kann wie bisher 11 Prozent der
Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
- Pauschalwerte:
Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter
nicht mehr detailliert vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich
für Mieter eröffnen. Der Vermieter kann sich auf so genannte anerkannte
Pauschalwerte berufen.
- Duldung: Grundsätzlich
müssen Mieter geplante Modernisierungen, insbesondere energetische
Modernisierungen, dulden. Nur wenn sie sich auf Härtegründe berufen
können, findet eine Interessenabwägung statt. Dann muss zwischen den
Mieterinteressen auf der einen und dem Vermieterinteresse und jetzt
zusätzlich auch den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes
auf der anderen Seite abgewogen werden.
- Fristen:
Es gibt eine neue Frist. Danach müssen sich Mieter spätestens einen
Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung auf evtl. bestehende
Härtegründe berufen haben.
- Härtegrund Mieterhöhung:
Mit dem Argument, die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, kann eine
Modernisierung nicht mehr gestoppt werden. Finanzielle Härten werden
erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung
der Modernisierung, geprüft.
- Contracting: Die
Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf
Wärmelieferungen durch einen Dritten (Wärmelieferanten) wird erstmals
gesetzlich geregelt. Jetzt wird bestimmt, dass die Kosten der
Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser
nicht übersteigen dürfen (Warmmietenneutralität).
- Vergleichsmiete:
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig
neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch
die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Damit
erhalten energetische Mietspiegel eine Rechtsgrundlage.
- Kappungsgrenze:
In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot
kann die so genannte Kappungsgrenze von derzeit 20 Prozent auf 15
Prozent gesenkt werden. Das bedeutet, auf dem Weg hin zur ortsüblichen
Vergleichsmiete, der Durchschnittsmiete am Wohnort, darf dann die Miete
innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent steigen. Die in Frage
kommenden Städte müssen vorher noch von den Landesregierungen per
Rechtsverordnung festgelegt werden. Zurzeit ist solch eine Verordnung in
Berlin geplant und in Bayern für München. An anderen Orten kann das
noch dauern.
- Fristlose Kündigung: Der Vermieter
kann nicht nur fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.
Die fristlose Kündigung ist jetzt auch möglich, wenn der Mieter die
vereinbarte Mietkaution bzw. die vereinbarten Kautionsraten nicht zahlt.
- Kündigungsschutz:
Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung
beträgt heute schon mindestens 3 Jahre. Künftig gilt diese Sperrfrist
auch, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen
Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.
- Räumung per einstweiliger Verfügung:
Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über
Mietzahlungen, Mietrückstände und Mietminderungen, kann das Gericht
anordnen, dass der Mieter Sicherheit für Mietzahlungen leistet, die noch
bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen. Zahlt oder reagiert
der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die
Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.
- Berliner Räumung: Erhält der Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag vom Vermieter, muss er nur noch die Rückgabe der Wohnung veranlassen. Er muss sich nicht mehr um die Räumung der Sachen des Mieters kümmern.
Quelle: Pressemitteilung Deutscher Mieterbund